前不久老司机写过一篇《中旅城价格会不会跌破二万？》，得到了不少中旅城业主的转发。

大部分人都读出了老司机的意思——在目前的房价体系中，中旅城2万左右的价格是个好机会。

但也有很奇葩质疑，说老司机在唱空。是多是空，就看个人的理解力了。

(资料图片)

前两天有人跟我说，中旅城的小面积又反弹到了25000元/平左右了。

这恐怕是最近宁波二手房的一个缩影。在去年四季度恐慌性降价之后，一些业主看到行情回暖，便急于把“损失”的价格补回来。

这种补偿性的提价会成为普遍现象吗？宁波二手房的涨价之旅是否再一次开启？

谈论二手房行情，无法回避一个重要的数字——10万套——这是宁波市六区二手房的大致挂牌量。

去年宁波二手房仅成交32000套，挂牌库存的静态去化周期超过3年，属于严重供过于求。

从供求决定价格的角度来说，宁波的二手房缺乏涨价基础。

但我们也要看到，二手房市场是一个动态的市场，一方面成交量在迅速回暖，另一方面挂牌量也可能出现下跌。

楼市里经常听到一个词叫“惜售”。房价上涨期间，一些房东选择等待，或者干脆会下架房源，择机再挂。

在去年10万套挂牌中，不排除也有一部分房东，因为担心继续跌价，而提前放盘。

此外，这10万套挂牌房源中，还有一部分是“沉睡”房源，房东因为各种原因不卖了，但中介并没有将其下架。

也就是说，挂牌量也可能存在泡沫。

老司机咨询过宁波头部的中介平台，他们估计宁波二手房的真实在售量，大约6-7万套。

随着惜售增加，有效房源量可能还会进一步下跌。

2017-2020年期间，宁波二手房挂牌量大致在4-6万套之间，两相比较，真实的挂牌数据，恐怕并没有10万套那么恐怖。

总量是一个整体，真正值得关注的是结构，也就是不同类型的产品的供求状况。

在总量过剩的情况下，某些产品的供应可能仍然是不足的。

就住宅来说，一般五年左右产品迭代一次，2023年的产品和2018年的产品，已经有了很大的不同。

2018年追求四开间朝南，小到120平，大到180平，都设计成“大保健”户型，小面积的卧室特别小，大面积的客厅不够大，客餐分离，基本上看不到开阔空间。

2018还是毛坯时代，装修看业主发挥，绝大部分没有装地暖，也没有智能家居概念。

再往前推五年，那就是2013年的产品，以现在的眼光看，厅小、窗小、进深过长等，具有普遍的时代烙印。

所以，别看总量大，但大部分都是过时的产品，越往前推越明显。2008年之前的产品，放到现在基本没没有竞争力。

加上住了这么多年，无论室内装潢还是公共空间，以及园林绿化还是配套设施，都已经老态尽显了。

许多买房的人找到老司机，说我预算有限，只买得起小面积，但太老的小区我不要。

哪怕地段好、价格便宜也不要。

总量过剩，恐怕更多体现在老房子过剩。

最近有个国外的研究机构宣称，中国的人口并没有14亿，而是只有12亿多，人口高峰早就过了。

虽然老司机知道统计是一门艺术，但要凭空捏造出两亿人来，无论如何我还是难以置信的。

还有一个统计显示，中国已经有住房6亿多套，平均2.3人就有一套房子。

简单一算，房子已经严重过剩了，如按家庭算，住房拥有率已经超100%了，楼市还不崩吗？

如果要崩，不会等到6亿套，5亿套的时候它可能就崩了。

这6亿套房子，把农村也算进了，把乡镇也算进了，如果去看看那些人口凋敝的乡村，房子比人还多。

但上海呢？房价已经六位数了，还在涨。上海核心区的租金，如徐汇、静安、普陀等区域，住宅的租金超过了120元/平·月。

100平的房子，一个月租金要12000元以上。按3个房间算，每个房间的月租金超过4000元。

上海本科毕业生的起薪在5000元/月上下。

很显然上海的房子不是过剩的，至少主城区是稀缺的，否则不会那么多人租房，更不会付那么高的租金。

从结构的角度分析楼市，才不至于人云亦云，更不至于做出谬以千里的决策。

回到宁波二手房市场，哪些产品是不足的，哪些板块是不足的？反过来，哪些产品是过剩的(或需求萎缩的)，哪些板块是过剩的？

请文末留言说说看。

本文摘自微信公众号—— 房产老司机

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